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从ofo的困境到跨界滴滴模式,房产中介未来是否实现“共享”潮流
发布时间:2019-10-09
 


90后创业代表戴威,曾经是这个时代的新兴的创业领袖,也是是共享经济的一个先行者。激励着无数人在共享创业的浪潮中,甘心被翻滚激荡,跨上一条99%失败率的坎坷之途,笔者也曾是创业大军的一员,2007年在大学始创启明星创业社团,曾抱负致远,也曾跌跌撞撞二次创业经营,如今敢想而不为成了写照。             题记!



抵押动产“输血”到屡屡拒绝收购坚持独立发展,戴威将这种倔强展现的淋漓尽致。ofo曾经分2次用单车抵押换取了共计17.66亿元的债权投资,第一笔4,447,572辆单车获取5亿元的抵押,第二笔为12.66亿元(可能存在重复抵押),抵押单车为浮动数量。ofo的上一轮融资还停留在2018年3月的8.66亿美元战略投资,在连续8个月没有拿到新融资的小黄车后,小黄车一直在被卖身的边缘挣扎。


当一些行业被资本的烤箱烘焙之后,蛋糕被放大了,预期变大,最好的售价是蛋糕出炉前的时刻,随后是出炉后,而美味的蛋糕如果放置了一个星期,二个星期,打折出售。过了一个月,持有蛋糕者已经不名一文。


而我理解的平台公司,就是游戏规则的制定者,资源整合的调配者,利用运营系统打造品牌形象的持有者。典型的如早期的美邦,国美,苏宁,红星美凯龙,近期的淘宝,美团,滴滴等。


而今天说一说另两个行业,无桩自行车共享项目。从这个定义上,共享单车并不是一个新创项目,而是大胆的跨越了一步,从有桩改编成了无桩。而这个环境似乎再一个较为理想的环境里是一个完美实验,而这个适用环境面向全国后,就自然呈现了全国时代变迁的背景下如何运转,是否在时代的风口获得最理想的并轨。


作为对比,共享自行车并不是一个新鲜事物大部分城市的公共交通体系的补充,就是有桩式自行车。我们看看他的运营模式:第一步:实名开通带证件。第二步:坚决服从游戏收费规则和计费模式,使用刷卡操作。第三步,共享押金制度,一般200-300不等车辆质优耐久。第四步,预付款充值,时段制收费。第五:使用规则犯戒处罚制度,基本以千元打底(实名办理)作为约束。第六个:权责明确,资产维护和调度。


而看一下无桩式自从车的运营模式:第一步,软件开通,第三方,支付软件开通。第二步,游戏规则制定有,但是使用者遵守呈现问题(乱摆乱放)。第三步:押金收费99-199元车辆轻便耐久性差,因竞争而后放弃押金。第四步,使用计费,时段收费。第五,后置付款。第六,维护难度高,损坏率高。第七步:广告流量受限制。

共享单车解决了保有自行车遗失的问题。同时自行车王国的中国已经逐步再历史时代中逐步退去自从车的时代,出行方式更加多样化,潜在的竞争出行方式越多,出行成本影响出行方式的决定性在减弱。全国性的自行车的保有量降低了,自行车车棚和看车人的职业被失业了。

有桩共享单车的痛点在桩基数量有限和时段下流转方向不一致,存在着自由经济和计划经济的矛盾。而无桩共享单车解决了使用者停放迅速的痛点,但是制造出更大的痛点就是随意停放后的灾难。


而自行车王国之所以抛弃了自行车这个工具的深层次的二个痛点是,北方的冬季骑车太冷,长距离的骑车也累--速度局限。


我们可以看到的自有电动车的停放和共享自行车的停放区别。持有的电动车的使用投入费用是可以被认可的,而持有共享单车的在使用维护投入的费用确缺失或者很低。而归根到底的原因,就是因为收费太低,为什么收费太低,因为降低了使用门槛,购置了轻便的低成本单车成了必然,便宜没好货的死循环。



改善模型:共享单车使用有桩和无桩的二类兼容性模型。

车这个产品还是比较重要的,单车必须是跨越了一定自行车时代的元素,产品可以轻便,但是材质领先,智能化设备加入,如时速,热量消费,距离和路线等实时显示的元素,甚至冬季有防护设备,甚至有助力设备,成为骑行的时尚潮儿。产品性能高,押金门槛高。


停放和维护有区域范围划分和归类,像停车场一样必须有秩序 。可以实现停桩免费,固定区域低额度收费,违规区域按使用中计费。

计费模式:极速记录者奖励抵扣费用,骑行月度打卡持者满勤抵扣优惠半价。情侣单车同行第二辆半价优惠等,让使用者和长期使用者粉丝是最优惠的用户。更多的激活单车的使用模式和营销思维。


房地产中介最初的形态是单店经营,很多人也想尝试共享,为此出现了连锁中介公司,创造了一个圈层内部的可实现共享的环境,后期有出现了加盟模式,也是在一个加盟壁垒环境重实现了一定的共享环境。

直到房地产代理行业的延伸产业,渠道分销里,恒大地产提出了全民经纪人的逻辑,人人可以推荐,成交奖励佣金。当然这个模式很简单,就是客户推荐---项目成交(标的固定)---佣金奖励。也逐步出现了,在新房领域的整合置业顾问手中的客户资料(这属于资产的灰色地带被流失)的房多多等电商。然而二手房的如果实现共享经济,基于国情,或许会很困难。因为实现的共享将会是全面共享,我甚至想这个一旦成型,什么微商朋友圈刷屏直接被干掉,将会是满是朋友圈的房产讯息在刷屏。我们跨界思考一下,滴滴,首先背景:由于车的使用场景整体占据一天的时间重较低,很多大城市出现了多个家庭合资购置车辆的现象,如轮流使用车辆送多家小孩上学,分时段使用共同出资的车辆,这一种自发性的共享已经萌芽。

滴滴打车整合了私家车(之前垄断没有经营的机会)+出行舒适和节约时间成本(之前打车困难,养车不够的人群)的矛盾点。

具体分析其一:从垄断交通经营收费的出租车公司里抢夺了一份不小的垄断价值。之前出租车或许只有四五万,但是出租车经营牌照需要至少10万+以上,是很多人无法承担或者承担不起的费用。其中的道理:创业最理想的是垄断行业下的壁垒打开缺口,当然之后你要迅速建立壁垒。

具体分析其二:打车困难和时间假话,在GPS的定位基数和大数据基础下,让这些需求能够更精准的陪陪实现,当然这个也是产品的技术核心的优势。客户承担的相对低运营成本的车辆(私家车节省了大量的垄断经营费用),自然有相对较低的价格运营成本。而客户直接感受的是价格的优惠。当然平台公司也不能吃亏,它的运营财务精算师早已经测算出滴滴司机的运营成本,在成本线上加成的利润要给司机多少,成本质上的加成多少比例由滴滴来设定。同时滴滴完美的攫取了交通行业的行业红利,不是固定分成,而是滴滴创造的市场份额比例分成20%模式,只要共享行业交通出行部倒闭,滴滴就会一直在赚钱,而且盘子越大,盈利增长越大。同时滴滴也知道出租车运力并能满足客户的需求,在强大缺口下,不得罪竞争对手,也免费嫁接了出租叫车服务。

定价体系和分成体系完美的占据了一个优秀老板离钱近,会分钱的优秀品质。当然这个模式也有一个BUG,就经营线简单,竞争准入难度不大,如果有人挑战定价体系,必然会剥夺客户群的干扰选择,如果降低分成比例,必然会干扰车主的选择。故而你打破壁垒之后的缺口你必须重建壁垒,如禁止批复同类经营的公司,如用资本耗死竞争对手,直到被兼并或者被收购,不断的干掉挑战者。马太效应会发挥的淋漓尽致。

而二手房的经营如果必须压缩简化它的流程。就是业主售房---中介收集匹配---客户购房。然而这个产业最难受的就是定价体系的不唯一不标准,随机性大,流通性慢,而从业者历来都是行业从业壁垒没有造就的体系竞争者多,工作分配原则成交全有的特性,竞争者恶性竞争极为严重。然后墨菲定律会在行业的恶性竞争中时常发生。

我曾经有段时间想参加律考,做一名律师,也研究过律师机构的国内和国外经营模式,如果引入了房地产经纪行业,我相信这个行业会是另一番模样,准入壁垒是否垄断价值高低决定了共享经营的挖墙脚会有多努力。而中介行你会看到,没壁垒,公司经营壁垒低,从业门槛更低。

而中介行业的内部分配模型大家可以参考我之前的文章浅析太原各大中介内部业绩分配大揭秘(点击蓝色字体阅读即可),也写过中介的起源戏谈中国房产经纪(中介)的起源于发展(点击蓝色字体阅读即可)

而如果房地产中介行业的“共享”时代,我个人觉得跟行业需要向专业服务类发展的方向是相悖的,毕竟普通人并不能独立完成房地产交易经纪工作。但是也可以考虑大胆的设想,如果实现“共享”,那么必然有一套全民使用的经纪系统,而大众可以做到的是,客户的推荐系统未存在(实际上客户找到对于中介并不难)该客户经过专业的经纪人进行了一些列的工作后,实现了成交,那么该名推荐客户的人可以分得总佣金的5-10%的共享创收。其二,推荐业主(实际上业主找到对于中介并不难)系统未存在的,该房源经过专业的经纪人进行了一些列的工作后,实现了成交,那么该名推荐客户的人可以分得总佣金的5-15%的共享创收。这人个是我能想到的中介共享“模式”的初级形态。

我们实际来聊一下市场,太原市房产中介从业的一线人员二手房约8000+人,加上后台运营管理部门从业人员约为2000人,房地产延伸服务行业评估担保公正等约为500人。新房代理销售从业约为4000+人,房地产开发行业人员约为1500人,.综合来看行业从业人员1.6万的从业人员。而太原市常住总人口约为438万(2017年),行业人均服务为274人。而房地产新房一年消化量约为7万套,二手房约为3万套(2018年太原估算数据)。累计10万套,而平均到从业人员数量约为,从业人员年度6.25套的成交,月成交0.5套的市场。

故而房地产中介市场是一个高额度低频此,流通成交低速的行业,虽然是一个劳动密集型的高产出型行业,但是实现共享的可能极低。消费频次决定了共享的价值,也许你一年共享推荐了100个人,你会发现90个重复了,最后的10个里面一年估计只有1个有效的成交,你从中介共享耗费的精力和时间与回报不确定性产生了严重的对立失衡。

而中介实现行业内的“共享”或许才是不可跳跃的发展选择,实现国内的中介经纪人的公用“MLS系统”,实现行业的自律和行业内部壁垒,内部的共享经济时代的开启。

当然也许局限于我现在的知识结构,对房地产中介的“共享”经济的未来或许我是一个盲人摸象了,也许会有更广阔的天地会在房地产中介行业中实现更好的光辉。如果你也对房地产中介共享经济模式有观点,欢迎交流进步。


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